每季度召开的中央政治局会议都是决定经济政策方向的关键会议，尤其是7月下旬年中政治局会议承上启下，其重要性仅次于为次年定调的12月会议。

　　“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。”这是中央层面对于中国经济环境的最新判断。

　　7月24日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中对于房地产方面出现重大调整信号。

　　会议强调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　相较4月份召开的中央政治局会议强调“要坚持房住不炒定位”，此次中央对于楼市定调发生重大变化。

　　多位业内人士解读认为，过去一年多，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，此次调整优化将主要针对核心一二线个热点城市下半年限制性政策大概率松动。

　　自2017年以后，随着党的十九大提出“化解重大金融风险”，中国进入了“全民降杠杆时代”，全国房地产随之进入“下行期”。

　　进入2022年以来，房地产政策一再“松绑”，但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”阶段，且多为三四线城市，一直被认为楼市供不应求的22个核心一二线城市，限购、限贷、限价等政策一直未有松动。

　　这22个城市分别是北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡共18个二线个城市对楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策的调整，须报市住建局、省住建厅、住建部等部门通过后，还需报国务院审批。

　　“当前我国房地产市场供求关系发生了重大变化。”这是此次中央政治局会议对楼市调控作出重大调整的大前提。也就是说，当前行业主要矛盾，已经不是供不应求激发炒作行为，而是需求不足，房地产可能已告别了大范围过热走势。

　　这与央行的判断一致。7月14日，人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。

　　2023年上半年楼市表现很差。国家统计局数据显示，1～6月，全国房地产开发投资同比下降7.9%，为年内最大降幅；全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%，降幅连续两个月扩大；商品房销售额6.31万亿元，增长1.1%，增幅连续两个月缩小。

　　房价下跌压力亦加大。自2022年2月以来，二手房价格连续17个月同比下跌，且6月份跌幅在连续4个月收窄后再次扩大。

　　国家统计局新闻发言人付凌晖解读称，从中长期来看，我国房地产市场正从过去高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

　　从当前市场阶段特征来看，2022年我国总人口出现1962年以来首次下降，城镇化进程放缓，过去20多年我国人均住房面积明显提升，当前户均拥有住房接近1.1套，居民基本住房需求已得到满足，房地产市场已从供不应求阶段趋于饱和，部分地区甚至出现住房过剩。

　　为适应新形势，会议强调“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性购房需求”。

　　财政部财政科学研究所原所长贾康表示，从前以行政手段为主、具有权宜之计性质的不得已的限购、限贷甚至限价措施，现在已明显不合时宜，要尽快把能取消的都取消，释放出刚性需求、改善型需求。

　　一二线城市在房贷利率等金融方面也有望出现松动。“金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”邹澜表示。

　　中国首席经济学家论坛理事长连平表示，2023年开云全站app下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合条件的一线和重点二线城市可能会取消或适度取消限制性购房政策，此前已经有若干城市调整了部分片区的限购、限贷、限售政策，未来可能会有更多城市加入，以激活购房需求。

　　本次会议还指出，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

　　这与7月21日国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》政策保持一致，对改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有重要意义。

　　近年来，政府持续推进保障性住房建设，加快健全住房市场与住房保障两个体系，预计城中村改造、闲置资产盘活也将是加大保障性住房建设和供给的重要方式。

　　此次会议再次强调，“要切实防范化解重点领域风险”，而房地产领域风险主要还是集中在房企。

　　植信投资研究院资深研究员马泓表示，目前房企偿债压力不容忽视，年内“保交楼”专项借款可能存在一定资金缺口，这对房地产投资形成明显拖累。同时，房企银行贷款利率高于其投资回报率，导致过去两年多时间内房企盈利大幅度收缩、甚至部分上市房企出现亏损，也是导致银行业房企不良贷款产生的重要原因。

　　马泓预计，2023年下半年将加大住房金融供给侧支持力度，加快推进支持房地产“金融十六条”及融资“三支箭”政策落地，以有效化解房企金融风险。下半年房地产政策有望进一步加大支持力度，在激活居民购房需求、扩大城中村建设的同时，有效缓释房企风险，以长短结合的政策组合促进房地产行业平稳健康发展。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从近期房地产走势来看，开发商层面风险依旧突出。近日部分民企债券价格暴跌，未来房企仍存在债务违约预期，甚至可能向稳健企业扩散。同时，保交楼进度不及预期。百年建筑网对全国1114个保交楼项目的统计数据显示，全国保交楼完成率只有34%。

　　李宇嘉预计，下半年政策层面会着力防范楼市大幅度下滑风险，包括适时调整优化政策，加快推进保交楼，风险处置等，以对冲行业下行。具体政策包括继续降低LPR、下调存量房贷利率、降低二手房交易成本等，以支持刚需和改善型住房需求。同时，把实施扩大内需战略与深化供给侧结构性改革有机结合起来，包括加大保障性住房供给、加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市问题，释放其消费潜力，并带动家居等大宗商品消费。

　　进击的地产央国企2023年已经过半，上半年的房地产行业，依旧处于深度调整期，房企退市、债务违约等风险还在持续蔓延，楼市虽好于去年，但是整体呈现“先扬后抑”的态势，进入二季度，市场再次转弱。

　　为了加快房地产市场修复节奏，多重利好政策也在密集释放。在需求端，上半年，全国已有超百城出台房地产调控措施超300次。6月20日，央行将5年期以上LPR下调10基点，进而带动房地产贷款利率下调。在供给端，为进一步缓解企业债务压力，央行两部门引导金融机构对房企存量融资展期，延长两项房地产金融政策至2024年底。

　　但由于宏观经济仍处于弱复苏期，政策传导到市场存在一定滞后性，行业压力依旧不容小觑。不过，在行业大洗牌中，随着民企的减速，以保利、中海为代表的稳健央国企强势崛起，在土地市场、销售、融资等方面有着亮眼的成绩。

　　虽然上半年，各城市诚意满满奉上优质地块，土拍政策也在不断优化，给房企留有一定利润空间，但在融资以及销售端未得到实质性改善的情况下，房企拿地总体依然较为谨慎，加之大多数房企还处在“求生存”阶段，这也给了央国企更多的“抄底”机会。

　　中指数据显示，今年上半年，22城成交涉宅地块中，央国企拿地金额占比近6成，较去年有着明显提升。

　　在拿地排行上，1-6月，权益拿地金额前三位分别被华润置地、保利发展、中海地产囊括。其中，位于榜首的华润置地拿地金额达439亿元，较去年同期增长11.99%。保利发展也在补仓一线、新一线城市，从去年排名第六的位置成功挤进前三，拿地金额也较去年同期增长了63%。

　　此外，在新增货值方面，前三同样被保利发展、华润置地、中海地产包揽，中指院数据显示，三家企业权益新增货值金额分别为733亿元、651亿元及633亿元。企业“大手笔”扩充优质土储，为进入增长快车道做足准备。

　　对此，同策研究院研究总监宋红卫认为，央国企目前负债率相对较低，财务安全系数相对较高，具备扩张的财务基础；而央国企也具有绝对的融资优势，融资通道基本畅通，这是支持其拿地的重要因素。

　　虽然房地产市场处于筑底修复阶段，但是核心开云全站app城市优质地块依然是房企争抢的重心。除了头部央国企外，地方的国企也成为土拍市场的“常客”。今年，广州国企越秀地产高调出现在北京、上海、深圳、南京、成都等城市土拍市场，成为拿地金额排行榜排名上升较快的房企之一。

　　尤其是在今年北京上半年土拍中，越秀地产斥资约138亿元，成功拿下三宗热门地块。2023年，越秀管理层定下企业销售目标为1320亿元，比去年高出6%，企业全面撒网揽收土储也是为达成规模目标做好准备。

　　此外，珠海国企华发股份土储扩张也在“弯道超车”，在权益拿地金额排行榜中，企业从去年上半年的43位跃居第13位，并多次在上海土拍中大显身手，其中，在7月13日结束的上海第二批次土拍中，华发股份花费70.6亿元拿下最大体量宅地，令企业在除珠海大本营外，进一步重仓华东地区。

　　央国企除在土地市场表现积极外，在销售方面，也占据相对上风，“强者恒强”局面进一步延续。

　　从近期多家机构发布数据榜单和企业披露的销售情况来看，上半年，头部阵营央国企继续领跑，部分民企尤其是出险房企则呈现销售“掉队”态势。

　　根据中指院监测，在TOP50房企中，同比数据显示，央国企销售平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。

　　此外，根据克而瑞发布的《2023上半年中国房地产企业操盘榜TOP200》显示，榜单前十名中，央国企共有6位入围，分别为保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产。

　　值得关注的是，去年上半年，碧桂园曾以2469亿元的操盘销售金额在一众房企中领跑，而今年，保利发展以2157亿元赶超碧桂园，稳坐操盘榜的冠军之位，并且已经连续蝉联6个月。

　　央企代表华润置地、招商蛇口的操盘销售排名较去年同期亦有所提升，分别位列第4和第5位。而同为“保利系”的保利置业，上半年累计实现合同操盘销售金额374亿元，同比实现翻倍增长。

　　地方国企如越秀地产、华发股份、建发房产销售均实现大幅增长，其中越秀地产更是录得销售额825亿元，同比增幅达75%，建发房产的排名从也去年上半年的第13位挤进今年上半年前十强。

　　对此，IPG中国首席经济学家柏文喜向财经网分析表示：“大多数房企在市场下行的情况下，因流动性偏紧而采取了收缩性、保守性打法，导致推盘力度和推盘量都比较乏力，市场竞争程度下降，反而给一些地方国企背景的房企提供了更好的市场机会。”

　　此外，他也强调，在土地财政压力之下，地方国企也不排除被迫吃进了过多的土地。企业只能通过加快项目开发和加大推盘去化力度来把证自身的流动性，必然也就做大了营收规模，实现了一定的规模反超。

　　在行业依旧未能迎来持续恢复的背景下，尽管央国企能在土地与销售端呈现出一定优势，但企业并未保持固有模式，而是在进一步适应市场变化，进行结构性调整。

　　在落子布局方面，央国企利用现有资金优势，大力向高能级城市聚集。据明源地产研究院数据显示，上半年，TOP10城市土拍成交金额占比达46%。尤其在今年北京首轮土拍中，很多外来区域国企开发商如湖北天创、江苏海鸿等纷纷扎堆进京，寻求新的落脚点。

　　“国家队”们在加速补仓土储的同时，也在剥离“包袱”资产，优化自身的资产配置。

　　今年2月，保利发展集中挂牌12家与碧桂园合作开发的项目公司股权，总价开云全站app超22亿元。

　　其中，12家公司中近7成处于亏损状态，此时甩掉累赘的子公司，不仅能为企业回笼资金，更能优化财务结构，降低亏损风险。

　　此外，保利发展也不断在非主营业务上做减法。5月31日，保利发展宣称，将公司和乐教育、保利艺术教育、保利小贷的股权和债权转让给控股股东保利南方，此举足以看出，企业未来更聚焦地产开发主营业务，以求平稳生存。

　　此外，今年上半年，央国企同样“刀刃向内”，对组织架构进行合并收缩等大幅调整。

　　年初，招商蛇口对城市公司大动“手术”，对多个业绩不佳的公司进行降级，其中，南通、无锡、粤东三个城市公司均被降级为事业部。一直以来开云全站app，三四线城市库存高企，企业开始收缩对低能级城市的投资力度，也是为了加速提升去化能力。

　　在行业发展尚未明朗的形势下，央国企成为支撑起整个地产行业的重要角色。值得注意的是，对于央国企唱“独角戏”的局面，有业内人士称，市场只有充分竞争才能有序发展，这种情况也存在央国企与民企之间，否则会失去活力。

　　对于此观点，宋红卫持有不同看法，他表示，优质的民企，比如碧桂园、龙湖、滨江还在，市场竞争仍然较为激烈，现在各个房企经过上一轮的竞争，整体的投资、开发及运营能力均有大幅上升。未来即使是国央企占主导，也仍然会形成较为明显的竞争格局，竞争和企业属性没有必然关系。